Precios de reformas en Cádiz 2026: cuánto cuesta por metro cuadrado

La pregunta de siempre: ¿cuánto cuesta reformar en Cádiz? Aquí tienes rangos orientativos de mercado por tipo de reforma, qué entra en cada nivel, cómo cambia el precio según el municipio y cuáles son las partidas que más se disparan a mitad de obra.

Estos son rangos orientativos de mercado, para que te hagas una idea antes de pedir presupuesto. El precio real depende de tu vivienda, del estado de las instalaciones y de las calidades que elijas. El presupuesto por partidas es gratis y es el único número que vale.

Reforma integral, por metro cuadrado

Nivel	Precio orientativo	Qué suele incluir
Básico	400 – 550 €/m²	Suelos, alicatados, pintura, electricidad y fontanería renovadas, aparatos de gama estándar
Medio	550 – 750 €/m²	Lo anterior con mejores calidades, carpintería nueva, aire acondicionado y algún cambio de distribución
Alto	750 – 900+ €/m²	Calidades altas, cambios de distribución importantes, carpintería a medida, domótica

Es decir, un piso de 90 m² sale, muy en general, entre 36.000 y 68.000 € según el nivel.

Presupuesto total según la superficie

Multiplicando esos mismos rangos por la superficie, esto es lo que da un piso tipo de la provincia. Son cifras redondeadas, solo para situarte:

Superficie	Nivel básico	Nivel medio	Nivel alto
60 m²	24.000 – 33.000 €	33.000 – 45.000 €	45.000 – 54.000 €+
75 m²	30.000 – 41.000 €	41.000 – 56.000 €	56.000 – 68.000 €+
90 m²	36.000 – 50.000 €	50.000 – 68.000 €	68.000 – 81.000 €+
110 m²	44.000 – 60.000 €	60.000 – 83.000 €	83.000 – 99.000 €+

Ojo con una trampa mental habitual: el metro cuadrado baja cuanto más grande es la vivienda, porque baños y cocina, que son las estancias caras, pesan menos en el total. Un apartamento de 50 m² puede salir a un €/m² más alto que un piso de 110 m² con las mismas calidades.

Reformas por estancia

Reforma	Precio orientativo
Baño completo	4.000 – 9.000 €
Aseo pequeño	2.500 – 5.000 €
Cocina completa (con muebles)	6.000 – 14.000 €
Cambio de suelo en toda la vivienda	40 – 90 €/m²
Pintura de vivienda completa	8 – 16 €/m²

El precio según el municipio

Los rangos son los mismos en toda la provincia, pero cada zona tiene realidades que empujan el presupuesto hacia arriba o hacia abajo dentro del rango:

Cádiz capital. El casco antiguo es el caso más exigente de la provincia: edificios protegidos donde la licencia puede requerir autorización de patrimonio, calles donde no cabe un contenedor y hay que trabajar con sacas y horarios de carga y descarga, e instalaciones con décadas encima que casi siempre hay que renovar enteras. Todo eso suma medios auxiliares y horas, así que una reforma en Cádiz capital tiende a la parte media y alta del rango. En Puertatierra, con edificios más recientes y acceso normal, la cosa se relaja.

Jerez de la Frontera. Las viviendas suelen ser más amplias que en la capital, así que el total sube aunque el €/m² sea contenido. En los pisos del centro histórico se repite el patrón de instalaciones agotadas: si el presupuesto de tu reforma en Jerez no incluye renovar fontanería y electricidad, pregunta por qué, porque lo normal es que haga falta.

San Fernando y Puerto Real. Mucho piso de los años 70 a 90 en el que la reforma tipo es completa pero sin sorpresas de patrimonio: instalaciones nuevas, baño, cocina, suelos y pintura. Es el terreno donde los rangos de la tabla se cumplen con menos desviación.

Chiclana, El Puerto y Rota. Pesa la segunda residencia y el apartamento de alquiler turístico. Ahí el coste real no es solo la obra: es la temporada que pierdes si la obra se planifica mal. Una reforma en Chiclana pensada para La Barrosa o Novo Sancti Petri se programa entre octubre y mayo, con fecha de entrega por escrito, para no comerse los meses de alquiler.

Sanlúcar de Barrameda. La humedad cerca del río y de la costa es el factor local. Reformar sin tratar antes la humedad de origen es tirar el dinero: la partida de tratamiento debe aparecer en el presupuesto, no descubrirse a mitad de obra.

Factores que suben o bajan el precio

• El estado de las instalaciones. Es el factor número uno. Renovar fontanería y electricidad completas puede suponer una parte importante del presupuesto, y en vivienda antigua casi nunca es opcional.
• Los cambios de distribución. Mantener baños y cocina donde están ahorra mover bajantes, columnas de agua y desagües, que es de lo más caro de mover.
• Las calidades de acabado. El mismo baño cambia miles de euros según grifería, sanitarios y porcelánico. Es donde más fácil se sube el precio sin darse cuenta, y también donde más fácil se recorta si hay que ajustar.
• El acceso y los medios auxiliares. Piso alto sin ascensor, calle peatonal o edificio protegido significan sacas, montacargas o andamio, y eso son partidas reales que un presupuesto serio refleja.
• Hacerlo todo de una vez. Reformar la vivienda entera sale más barato por metro que ir reformando estancia a estancia a lo largo de los años, porque la demolición, los escombros y los desplazamientos de gremios se pagan una sola vez.

El IVA del 10 %: cuándo se aplica

En reformas de vivienda particular se puede aplicar el IVA reducido del 10 % en lugar del 21 % si se cumplen dos condiciones: que la vivienda tenga más de dos años y que el material aportado por la empresa no supere el 40 % de la base imponible. En una reforma con mucha obra de mano cumple a menudo; en una donde el grueso son muebles y electrodomésticos, no. Desconfía de quien te lo promete de entrada sin mirar tu caso: lo correcto es confirmarlo por escrito en el presupuesto.

Las partidas que más se disparan

• Instalaciones viejas. En pisos antiguos del casco de Cádiz o de Jerez es habitual abrir y encontrar tuberías de plomo o instalación eléctrica sin toma de tierra. Renovarlas no es opcional y no siempre está en el presupuesto inicial.
• Cambios de distribución. Tirar un tabique suena barato hasta que hay que mover bajantes, columnas de agua o cuadros eléctricos.
• Los acabados. El mismo baño cambia miles de euros según la grifería y el porcelánico. Es la partida donde más fácil se sube sin darse cuenta.
• La gestión de escombros y los medios auxiliares. Contenedor, andamio o montacargas. Poco glamuroso y a menudo olvidado en los presupuestos baratos.

Cómo leer un presupuesto sin llevarte sorpresas

• Que venga por partidas, no en un solo número. Si pone "reforma integral: 45.000 €" y nada más, no sabes qué estás comprando.
• Que diga qué NO incluye. Un buen presupuesto es tan claro en las exclusiones como en lo que entra.
• Que traiga plazo con fecha de inicio y de entrega.
• Que indique la forma de pago por hitos, ligada a avance real de obra, nunca todo por adelantado.
• Desconfía del presupuesto mucho más barato. Suele significar partidas que faltan y que aparecerán a mitad de obra, cuando ya no puedes cambiar de empresa.

Señales de que un presupuesto es una trampa

Hay presupuestos baratos honestos y presupuestos baratos que son el principio de un problema. Estas señales apuntan a lo segundo:

• Te piden una señal grande antes de empezar. Un anticipo razonable para materiales es normal; pagar la mitad de la obra antes del primer martillazo, no.
• Todo de palabra. Sin presupuesto firmado, sin plazo por escrito y sin factura no tienes a qué agarrarte si algo sale mal, y además pierdes el IVA reducido y cualquier garantía.
• El precio cerrado que no mide nada. Si te dan un número sin haber visitado la vivienda ni tomado medidas, ese número va a cambiar. La única duda es cuánto.
• "Eso lo vemos sobre la marcha". Las partidas que se dejan para ver sobre la marcha son exactamente las que luego se cobran aparte.
• Sin exclusiones. Un presupuesto que no dice qué NO incluye no es más completo, es más ambiguo. Y la ambigüedad, en obra, siempre se resuelve en contra del que paga.

Con esto ya puedes comparar presupuestos con criterio. Y si quieres el número real de tu vivienda en lugar de rangos, se mide y se calcula: la visita y el presupuesto por partidas no cuestan nada en toda la provincia.